3. 유동인구가 그냥 지나치는 곳 (소위 '흐르는 자리')




점포 앞을 유동인구가 그냥 지나간다면, 유동인구가 아무리 많아도 곤란하다.

이런 경우에는 대개 목적지를 향해 가는 사람이 대부분이다.

보행속도가 빠르다는 뜻인데, 통근, 통학의 보행속도는 1초에 보통 1.5M 정도라고 한다.

그런데 쇼핑의 경우에는 1초에 약 1.2M정도로 느리다고 한다.

이와 같이 유동인구의 보행속도가 빠른 곳, 즉 '흐르는 자리'는 되도록 피하라.

그래도 역세권 '흐르는 자리'는 그나마 조금 낫다.

이곳은 짧은 시간에 구매가 이루어지는 저가 판매업종이 상가의 대부분을 차지하게 된다.

고객들이 짧은 시간에 구매를 하기 때문에 고가품은 취급할 수 없고,

중저가 의류나 액세서리, 화장품 등 비교적 충동구매가 많은 업종이 자리 잡아야 한다.




4. 주변 점포가 기술 또는 저가상품 위주인 곳




주변 점포가 기술 위주의 업종,

즉 세탁소, 지물포, 표구점, 세차장 등이 있는 곳은 어떤 곳인가?

일부 아파트단지 내 상가나 주택지 상권의 C급지에 이런 업종이 분포되어 있지 않던가?

당연히 피해야만 되는 곳이다.

또한 저가상품 위주인 곳은 그 지역이나 상권의 소비수준이 매우 낮다는 뜻이다.

이것은 가격할인 전략을 세워 다른 점포와의 가격경쟁력에서 우위를 점하려는

저가격 할인매장들으로 기존 점포와는 다른 의미이다.




5. 업종이나 주인이 자주 바뀌는 곳




업종이 자주 바뀐다는 것은 이 업종을 해도 안 되고 저 업종을 해도 안 된다는 말과 같다.

또 임차인이 자주 바뀌는 것도 같은 이유에서이다.

장사를 하다보면 불가피한 사유가 생겨 점포를 할 수 없는 경우가 있다.

하지만 그런 일은 그렇게 많이 않을 뿐만 아니라

어찌 한 점포에만 유난히 그같이 불가피한 일이 발생하겠는가?

그런데 문제는 그런 곳에 잘못 들어가는 경우

그 손해를 본인이 감수하려는 사람이 거의 없다는 데 있다.

어떻게 해서든지 자기는 손해 보지 않고 빠져나가려는 것이다.

그러다 보니 사람을 속이고 그 사람이 또 다른 사람을 속여

계속해서 손해 보는 사람이 생긴다.




6. 주변 점포의 간판이 낡거나 변색된 점포가 있는 곳




주위를 둘러보라.

간판이 낡거나 또는 인테리어 등이 변색될 정도로

오래도록 방치한 점포가 어떠한 곳에 많은지,

역세권 C급지 등은 A,B급지에 비해 장사가 잘 되지 않아서

예전에는 방치된 점포들도 더러 있었으나,

최근에는 장사를 하려는 사람들의 의식변화에 발맞추어

역세권 C급지에서는 거의 찾아 볼 수 없다.

그렇다면? 바로 주택지 C급지가 그러하다.

업종 자체도 그렇고 장사도 안 되니까 더욱 그러하다




7. 점포 전면이 좁거나 간판설치가 어려운 곳




점포구조와 규모의 설명에서도 언급했듯이 점포의 전면 길이는 길어야 좋다.

건물의 전면은 많이 노출되면 될수록 좋다. 간판도 마찬가지이다.

이 둘은 점포의 얼굴이다. 첫인상이 얼마나 중요한가,

일단 눈에 띄어야 구매를 하든지 말든지 할 것 아닌가.

점포의 전면과 간판은 상호와 함께 최초의 그리고 최고의 홍보수단이다.

따라서 점포의 전면이 너무 좁거나 평면간판이나 돌출간판의 설치장소가

충분히 확보되지 않는다면 피해야 한다.




8. 주변도로가 지저분한 곳




방치한 점포들이 많은 곳의 주위는 산만하고 지저분하다.

업종 자체가 도로환경을 해치기도 하지만

장사가 신통치 않아서 주변 환경까지 신경 쓸 겨를이 없기 때문이기도 하다.

당연히 도로에는 휴지조각 등이 널려 있으며, 자전거나 각종 기물 등이

그대로 방치되어 있는 곳이 많다.

이러한 곳은 일단 장사가 어렵다고 생각하라.




9. 편도인 도로변이나 맞은편에 점포가 없는 곳




자기 점포의 고객이 아니라 하더라도 사람이 많이 모이거나 유동인구가 많으면

자연히 충동구매로 인해 매출이 올라간다. 그런데 편도인 도로변을 보자.

편도인 도로는 도로폭도 좁지만 일단 자동차가 한쪽 방향으로만 흐르기 때문에,

사람들이 그 도로를 이용할 때 심리적으로 불안감을 갖고 있다.

자동차가 가는 방향으로는 그나마 사람들이 같이 움직이기는 하지만

자동차 진행방향과 역행해서는 사람들이 거의 걸어가지 못 한다.

당연히 점포는 자동차 진행방향 쪽 도로변 일부만 유지된다.

이곳도 유동인구가 거의 없어 장사가 어려운 곳이다.




10. 빈 점포가 많은 곳




빈 점포란 장사가 안 되어 나간 경우로,

그 임차인도 권리금의 일부나마 받아내려고 갖은 노력을 했을 것이다.

그런데도 매매가 안 되고 장사하기도 힘들어 결국은 권리금(시설비포함)까지 포기하고

보증금만 건물주에게서 받아 나간 것이다.

그럼 건물주는 어떤 입장일까? 당연히 빈 점포로 있으면 있는 만큼 월세는 받을 수 없다.

그러니 한시라도 빨리 임대가 이루어지길 바랄 것이다.

장사가 잘 되는 점포에서는 있을 수 없는 상황이다.




11. 언덕 위나 상가의 연속성이 끊긴 곳




언덕 위는 상권이 매우 좁아서 언덕 주위의 극히 일부 세대로만 국한된다.

따라서 조그만 구멍가게 정도의 슈퍼마켓밖에 할 것이 없다.

또한 언덕 중턱의 오르막길 역시 마찬 가지 이다.

사람들은 일단 낮은 데로 몰리는 경향이 있기 때문이다.

상가의 연속성이란 각종 가게가 줄지어 있는 것을 말한다.  

그런데 이것이 끊긴다는 말은 무엇을 뜻하는가?

바로 주차장이나 세차장, 이삿짐센터, 그 외에 각종 사무실이 들어서 있으면

연속성이 끊기게 되는 것이다.

따라서 이처럼 상가의 연속성이 끊긴 곳부터는 상권이 좋을 수가 없다.

특히 주택지의 경우 대부분 이런 형태로 상권이 형성되어 있으므로 주의해야 한다.




12. 주변에 공터가 있는 곳




장사를 할 때 신경 쓰이는 것 중 하나가

'자신의 점포가 다른 점포에 비해 규모가 작은 것은 아닌가' 하는 점이다.

사실 요즘은 대형화. 전문화. 차별화 시대라는 것은 누구나 알고 있기 때문에

더욱 규모에 신경이 쓰인다. 당연히 크면 클수록 좋은 경우가 많다.

업종과 조화만 잘 된다면 말이다.

그래서 주변에 큰 규모의 점포가 눈에 띄지 않으면 계약부터 하는 경우도 많다.

하지만 이것은 보이지 않는 것이 무서운 경우가 더 많다는 점을 간과한 행동이다.

역세권 같은 유명상권에는 상가로 전환할 공터나 주택이 거의 없다.

이미 거의 다 상가로 되어 있기 때문이다.

그러나 신흥상권이나 주택지 상권에는 공터가 많고

웬만큼 오래된 주택은 상가주택으로 개조되는 경우도 많아

더 큰 상가가 건축될 가능성이 높다.

물론 이런 경우에는 자신의 점포가 입지조건이 확실히 좋다면 신경 쓰지 않아도 되겠지만

그렇기 않다면 십중팔구 무너진다.

어쨌든 일정 영역에 빈 땅이나 넓은 대지의 주택이 있을 때는 주의해야 한다.




13. 막다른 골목 끝인 곳




막다른 골목 끝인 곳은 어느 상권이든지 피하는 것이 좋다.

사람들은 막힌 곳에서는 답답함과 함께 벗어나고자 하는 심리가 있다.

그러니 그런 곳에 있는 점포가 좋을 리 없다.

주택지라면 점포 자체가 아예 형성이 안 될 것이다.

단 역세권에서는 A급지에서 이어진 골목길이 이와 같을 때

음식점 중 노하우가 있는 전문음식점을 한다면 B급지 이상의 구실을 하기도 한다.

이경우 A급지에서 간판이 보여야 한다.

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