1. 유동인구와 배후지인구 특성이 결정

상권력을 파악하여 그 상권이 과연 번성하는 곳인지 쇠락하는 곳인지를 파악한 이후에 해야 할 일이 있다. 번성하는 상권이라고 하더라도 상권이 같은 곳은 하나도 없다. 이는 상권력이 달라서이기도 하지만 상권마다 특성이 다름에 기인하고 있기도 하다. 즉 상권력이 비슷하더라도 특성이 다르게 나타난다는 것이다.
젊은이들이 주고객인 역세권이라도 강남역상권, 신촌상권과 문정동상권, 성신여대상권의 특성은 확연히 다르다. 강남역상권이나 신촌상권은 오락유흥업 상권이고, 문정동상권과 성신여대상권은 여성의류상권이다. 이처럼 비슷한 상권력과 비슷한 연령대가 모이는 상권이라도 특성이 확연히 차이가 나는 것을 무엇으로 설명이 가능하겠는가. 정량적인 분석으로도 파악이 안 되는 이러한 상권의 특성은 바로 정성적인 분석이 필요하다는 뜻이다.
상권의 특성을 분석하기 위해서는 상권 내 유동인구와 배후지 거주인구 분석을 해야 가능하다.

2. 유동인구조사

유동인구조사는 상권특성과 점포입지수준을 파악하는 자료로 활용하기 위함이지 유동인구조사가 곧 상권분석의 모든 것으로 착각하는 우를 범하지 말기 바란다.

유동인구 조사는 다음과 같이 구별하여 파악하라.

첫째, 유동인구가 과연 흘러가는가 아니면 모이는가를 우선 조사해야 한다. 이에 따라서 상권의 성쇠가 갈리기 때문이다. 흘러가는 곳은 피하라.
둘째, 어떠한 특성을 가진 사람들이 유동하는가를 조사한다. 유동하는 사람들의 주 연령대와 성별이 무엇인가에 따라서 특성이 드러난다.
셋째, 아이템에 맞는 목표고객의 유무를 조사해야 한다. 아무리 유동고객의 양이 많고, 흐름이 좋은 상권이라고 할지라도 본인이 할 업종과 무관한 사람들이라면 매출에 전혀 도움이 되지 않기 때문이다.

목표고객츧을 파악하려면 후보점과 유사한 입지의 점포를 두 곳 정도 방문해 고객들의 연령대별, 성별 구성비를 조사하면 알 수 있다. 이와 같이 조사하다 보면 상권전체의 특성과 나아가 점포입지의 특성을 알게 되며 예정하고 있는 아이템과의 부합도 파악까지 가능하다.

3. 지하철역 앞 등 유동인구 많은 곳이 상권이 나쁜 경우

단순 유동인구조사는 오히려 상권분석의 왜곡을 낳을 수 있다. 유동인구 조사시 먼저 보아야 할 것은 그곳의 유동인구가 과연 모이는지 아니면 흘러가는지를 파악해야만 한다. 그리고 흘러가는 곳은 상권형성이 어렵기 때문에 일단 제외해야만 올바른 입지선정을 할 수 있다.
이와 같이 유동인구의 보행속도가 빠른 곳, 즉 '흐르는 자리' 는 되도록 피하라. 역세권 '흐르는 자리'는 그나마 조금 낫다. 이곳은 짧은 시간에 구매가 이루어지는 저가 판매업종이 상가의 대부분을 차지하게 된다. 고객들이 짧은 시간에 구매를 하기 때문에 고가품은 취급할 수 없고, 중저가 의류나 액세사리, 화장품 등 비교적 충동구매가 많은 업종이 자리 잡아야만 한다.
이처럼 흘러가는 곳에서는 저가전략을 구사해 점포 접근성을 높여 극복하는 것이 좋다. 유동인구가 흘러가는 지하철역 앞 점포에 다른 업종은 장사가 안 되는데도 불구하고 화장품할인점이 되는 것을 보았을 것이다. 바로 이 경우이다.

유동인구가 흘러가는 곳은 다음과 같다.

첫째, 경사진 곳. 이러한 곳은 지할철역이든 버스정류장이든 교차사거리 부근이든 유동인구만 많지 장사에 도움이 되지 않는다. 경사진 곳은 사람이 모이지 않고 흘러가는데, 급경사진 곳은 아무것도 되지 않는다. 서울의 경우 지하철5호선 신정역을 보라. 경사도에 따라 조금씩 다르기는 하지만 조금이라도 경사진 곳은 피하는 것이 좋다.

둘째, 보도폭이 2.5M 이내로 좁은 곳. 한 쪽 방향과 반대편 방향에서 사람들이 걸을 때, 부딪칠 정도로 좁은 곳은 심리적인 부담감 때문에 사람들이 빠른 속도로 지나간다. 당연히 이러한 곳의 점포는 장사가 되지 않는다. 한편 이러한 곳은 점포전면이 사각지대에 놓여 시야에서 비끼기 때문에 점포를 인지하지 못하는 단점이 있기도 하다.


셋째, 목적지를 가기 위한 단순 경유지인 곳. 대체적으로 면허시험장이나 교육연수기관 등 목적 건물에 가기 위한 단순 통행로이거나 오로지 출퇴근 길목이라면 사람들은 흘러간다. 그런데 이런 곳이 육안으로는 보이지 않기 때문에 파악하기 쉽지 않다는 데에 문제가 있다. 따라서 사람들의 보행속도에 의존할 수밖에 없다. 보행속도는 연령이나 보폭 등에 따라 차이가 있으나 일반적으로 1초당 1.1m~1.6m 정도라고 한다. 목적에 따라 보면 출근이나 통학의 경우에는 초당 1.54m, 쇼핑의 경우에는 1.29m라고 한다. 하지만 보행속도계로 이를 측정할 것인가.


따라서 사람들의 걷는 걸음걸이나 행태로 판단할 수밖에 없다. 걸음걸이가 갈 짓 자이면서 좌우를 두리번거린다면 이는 쇼핑의 목적이 강하고, 만약에 오로지 일직선으로 잰 걸음으로 간다면 이는 그냥 지나가는 사람으로 볼 수 있다.

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